Справка из ПНД и НД для сделок с недвижимостью: зачем нужна и как получить
Авторы: Малкина Елена Евгеньевна, врач-психиатр, стаж 39 лет, и Суханов Владимир Викторович, врач-нарколог, стаж 43 года
Покупка или продажа недвижимости — одна из самых важных и дорогостоящих сделок в жизни человека. Чтобы защитить участников сделки от возможных рисков, часто требуется подтверждение дееспособности продавца — справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД).
За десятилетия работы мы выдали тысячи таких справок и знаем все вопросы, которые возникают у людей: обязательна ли справка, что именно проверяют врачи, как получить справку без постановки на учёт, сколько она действует, и могут ли третьи лица узнать медицинскую информацию?
Сегодня мы подробно расскажем, когда справка из ПНД и НД действительно необходима для сделок с недвижимостью, что проверяют психиатр и нарколог, как правильно пройти освидетельствование, какие заболевания могут стать препятствием, и как защищена ваша конфиденциальность.
Обязательна ли справка из ПНД и НД для сделок с недвижимостью?
Первый и самый частый вопрос: нужно ли по закону предоставлять справки из ПНД и НД при купле-продаже недвижимости?
Что говорит закон:
По закону справка из ПНД и НД НЕ является обязательным документом для регистрации сделки купли-продажи недвижимости в Росреестре.
Росреестр не требует эти справки для регистрации перехода права собственности.
Однако:
На практике справки из ПНД и НД часто запрашиваются по инициативе участников сделки для защиты своих интересов.
Когда на практике требуют справку:
1. Покупатель требует справку от продавца
Зачем: Покупатель хочет убедиться, что продавец дееспособен и понимает последствия сделки, чтобы в будущем сделку нельзя было оспорить в суде по причине недееспособности.
2. Банк требует справку от заёмщика (при ипотеке)
Зачем: Банк проверяет, что заёмщик психически здоров и способен отвечать по долговым обязательствам. Некоторые банки включают справки из ПНД и НД в список документов для одобрения ипотеки.
3. Нотариус рекомендует получить справку
Зачем: Нотариус несёт ответственность за законность сделки. Если есть подозрения в недееспособности продавца (пожилой возраст, странное поведение, противоречивые ответы), нотариус может рекомендовать или потребовать справку из ПНД.
4. Риэлторское агентство требует справку
Зачем: Агентство хочет минимизировать риски оспаривания сделки в будущем.
5. Родственники продавца требуют справку
Зачем: Если у продавца есть наследники или заинтересованные родственники, они могут потребовать справку, чтобы в будущем не возникло споров о дееспособности на момент сделки.
В каких ситуациях справка особенно важна:
✅ Продавец пожилого возраста (старше 70 лет)
✅ Продавец перенёс инсульт, черепно-мозговую травму, имеет деменцию
✅ Продавец состоит или состоял на учёте в ПНД/НД
✅ Продавец ведёт себя странно (неадекватные ответы, забывчивость, агрессивность)
✅ Сделка происходит в короткие сроки (срочная продажа недвижимости)
✅ Продаётся дорогая недвижимость (элитное жильё)
✅ У продавца есть наследники, которые могут оспорить сделку
✅ Ипотека — банк часто требует справки
Важно: Даже если справка формально не обязательна, её наличие защищает обе стороны сделки и снижает риск оспаривания в будущем.
Зачем нужна справка из ПНД и НД: защита от оспаривания сделки
Основная цель получения справок — подтверждение дееспособности продавца на момент совершения сделки.
Что такое дееспособность:
Дееспособность — это способность человека своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (статья 21 ГК РФ).
Недееспособным человек может быть признан только судом при наличии психических расстройств, из-за которых он не может понимать значение своих действий или руководить ими.
Почему сделки оспариваются в суде:
Если после совершения сделки выясняется, что продавец на момент продажи был:
- Недееспособен (страдал психическим расстройством, деменцией)
- Не понимал значение своих действий (был в состоянии, не позволяющем адекватно оценивать ситуацию)
- Находился под воздействием алкоголя или наркотиков
Наследники или сам продавец (если он «пришёл в себя») могут оспорить сделку в суде и потребовать признания её недействительной.
Последствия для покупателя:
- Сделка признаётся недействительной
- Покупатель теряет право собственности на недвижимость
- Возврат денег может быть проблематичным (особенно если продавец потратил деньги или умер)
- Судебные издержки, стресс, потеря времени
Справка из ПНД и НД защищает покупателя, так как подтверждает, что на момент сделки продавец:
- Не состоял на учёте в ПНД/НД
- Не страдал психическими расстройствами или зависимостями
- Был дееспособен
Что проверяют психиатр и нарколог: осмотр при получении справки
Многие боятся идти в ПНД или НД, думая, что их поставят на учёт или будут задавать «странные» вопросы. На самом деле процедура получения справки простая и занимает 15-20 минут.
Осмотр у психиатра (Малкина Е.Е.)
Что проверяю:
1. Проверка в базе данных ПНД
Первое, что я делаю — проверяю, состоит ли человек на учёте в психоневрологическом диспансере:
- Диспансерный учёт — наблюдение с диагнозом психического расстройства
- Консультативный учёт — был на консультации, но не состоит на диспансерном учёте
Если человек состоит на учёте — справку для сделки с недвижимостью выдать нельзя (только после снятия с учёта).
2. Беседа (сбор анамнеза)
Я задаю вопросы:
- Есть ли жалобы на здоровье?
- Были ли обращения к психиатру в прошлом?
- Есть ли хронические заболевания?
- Принимаете ли психотропные препараты?
- Были ли черепно-мозговые травмы, инсульты?
- Как себя чувствуете в последнее время?
3. Оценка психического состояния
Я наблюдаю:
- Сознание: ясное, помрачённое
- Ориентация: знает ли человек, где находится, какое сегодня число, кто он
- Речь: связная, последовательная или бессвязная
- Настроение: адекватное, депрессивное, эйфоричное
- Мышление: логичное или бредовое
- Критичность: понимает ли человек своё состояние
- Поведение: адекватное, агрессивное, странное
4. Оценка когнитивных функций (для пожилых людей)
При необходимости провожу простые тесты:
- Память (запомнить 3 слова и повторить через 5 минут)
- Счёт (отнимать от 100 по 7)
- Ориентация во времени (какой сейчас год, месяц, день недели)
5. Заключение
Если человек:
- Не состоит на учёте в ПНД
- Не имеет признаков психических расстройств
- Адекватен, ориентирован, критичен
Выдаю справку: «Не состоит на диспансерном учёте у психиатра. На момент освидетельствования психических расстройств не выявлено».
Осмотр у нарколога (Суханов В.В.)
Что проверяю:
1. Проверка в базе данных НД
Проверяю, состоит ли человек на учёте в наркологическом диспансере:
- По алкоголизму
- По наркомании
- По токсикомании
Если состоит на учёте — справку не выдаю (только после снятия с учёта).
2. Беседа
Задаю вопросы:
- Употребляете ли алкоголь? Как часто?
- Употребляли ли когда-либо наркотики?
- Были ли обращения к наркологу?
- Принимаете ли лекарства?
3. Осмотр (признаки хронического употребления)
Осматриваю:
- Внешний вид: тремор рук, покраснение лица, запах алкоголя
- Кожа: следы инъекций, расчёсы
- Поведение: адекватность, координация движений
- Печень: увеличение (пальпация)
4. Заключение
Если человек:
- Не состоит на учёте в НД
- Не имеет признаков алкоголизма или наркомании
- Адекватен, нет запаха алкоголя
Выдаю справку: «Не состоит на диспансерном учёте у нарколога. На момент освидетельствования признаков алкоголизма/наркомании не выявлено».
Важно:
Получение справки ≠ постановка на учёт
Многие боятся, что обращение за справкой автоматически означает постановку на учёт. Это миф.
Для справки проводится разовое освидетельствование, информация о котором не вносится в диспансерный учёт. Вы приходите, проходите осмотр, получаете справку и уходите. Никаких последствий для медицинской истории.
Какие заболевания могут стать препятствием для получения справки
Не всем можно выдать справку для сделки с недвижимостью. Есть заболевания, при которых справку не выдадут.
Психиатрические противопоказания (не выдаётся справка):
1. Постановка на диспансерный учёт в ПНД (по любому диагнозу)
Даже если вы сейчас чувствуете себя хорошо, но состоите на учёте — справку не выдадут.
Что делать: Пройти комиссию в ПНД для снятия с учёта (при стойкой ремиссии), затем получить справку.
2. Психические расстройства (выявленные при осмотре):
- Шизофрения, шизотипические расстройства, бредовые расстройства
- Биполярное аффективное расстройство (маниакально-депрессивный психоз)
- Тяжёлые депрессивные эпизоды с психотическими симптомами
- Деменция (слабоумие) — часто у пожилых людей после инсульта, при болезни Альцгеймера
- Органические психические расстройства (после черепно-мозговых травм, инсультов)
- Умственная отсталость (олигофрения)
- Эпилепсия с частыми приступами
Почему не выдаётся справка:
Эти заболевания могут влиять на способность человека понимать значение своих действий и принимать осознанные решения. Сделка, совершённая таким человеком, может быть признана судом недействительной.
3. Выраженные когнитивные нарушения (у пожилых людей)
Если при осмотре выявлены:
- Нарушения памяти (не помнит текущую дату, своё имя)
- Дезориентация во времени и пространстве
- Нарушения мышления, речи
Справку не выдам — есть признаки деменции.
Что делать: Обратиться к неврологу для обследования (МРТ мозга, нейропсихологическое тестирование). Если диагноз подтвердится — возможно, потребуется признание недееспособности через суд.
Наркологические противопоказания (не выдаётся справка):
1. Постановка на учёт в НД (по алкоголизму, наркомании, токсикомании)
Что делать: Пройти лечение, добиться стойкой ремиссии (минимум 1-3 года), пройти комиссию для снятия с учёта, затем получить справку.
2. Признаки алкоголизма или наркомании (выявленные при осмотре):
- Запах алкоголя
- Тремор рук
- Следы инъекций на коже
- Расширенные или суженные зрачки (признак употребления наркотиков)
- Неадекватное поведение
Справку не выдам.
Что делать: Обратиться за лечением к наркологу.
Временные состояния (справку не выдадут сейчас, но можно получить позже):
1. Состояние алкогольного опьянения
Если человек пришёл в состоянии опьянения — справку не выдам. Нужно прийти трезвым.
2. Острые психические состояния
- Острый психоз
- Мания
- Тяжёлая депрессия
Что делать: Пройти лечение, стабилизировать состояние, затем получить справку.
Как получить справку из ПНД и НД: пошаговая инструкция
Вариант 1: В государственных диспансерах (ПНД и НД)
Плюсы: Бесплатно (по полису ОМС)
Минусы: Очереди, нужно ехать в два места, срок 3-7 дней
Порядок действий:
Шаг 1: Запишитесь в психоневрологический диспансер (ПНД) по месту жительства
Адрес вашего ПНД можно узнать:
- В поликлинике по месту жительства
- На сайте Департамента здравоохранения вашего города
- Позвонив в единую справочную службы (например, 122 в Москве)
Шаг 2: Возьмите с собой:
- Паспорт (оригинал)
- Полис ОМС (если получаете бесплатно)
Шаг 3: Пройдите осмотр у психиатра (15-20 минут)
Врач проверит базу данных, проведёт беседу, осмотрит вас, выдаст справку.
Шаг 4: Запишитесь в наркологический диспансер (НД) по месту жительства
Шаг 5: Пройдите осмотр у нарколога (15-20 минут)
Шаг 6: Получите справки (обычно в день обращения или на следующий день)
Срок: 1-3 дня (если нет очередей)
Стоимость: Бесплатно по полису ОМС
Вариант 2: В частной клинике с лицензией
Плюсы: Быстро (1 день), оба врача в одном месте, без очередей, конфиденциально
Минусы: Платно (2 000 — 5 000 руб.)
Важно: Клиника должна иметь лицензию на проведение психиатрического и наркологического освидетельствования. Не все частные клиники имеют такую лицензию!
Порядок действий:
Шаг 1: Запишитесь в частную клинику (по телефону или онлайн)
Шаг 2: Приходите в назначенное время с паспортом
Шаг 3: Проходите осмотр у психиатра и нарколога (в одной клинике, в один день)
Шаг 4: Получаете справки в день обращения
Срок: 1 день (часто можно получить справку через 1-2 часа)
Стоимость: 2 000 — 5 000 руб. (две справки — из ПНД и НД)
В клинике «Терра»:
- Обе справки (ПНД + НД) можно получить в один день
- Осмотр у опытных психиатра и нарколога
- Без очередей, по предварительной записи
- Конфиденциальность гарантирована
- Справки на официальных бланках с печатями и подписями врачей
Стоимость: от 3 500 руб. (обе справки)
Можно ли получить справку в другом городе?
Да, можно. Справки из ПНД и НД действительны независимо от места их получения. Главное — чтобы они были выданы лицензированной медицинской организацией.
Если вы живёте в одном городе, а недвижимость продаёте/покупаете в другом — справку можно получить по месту жительства.
Срок действия справки из ПНД и НД
Срок действия справок: обычно 1 месяц с даты выдачи.
Почему такой короткий срок:
Справка подтверждает состояние здоровья на момент освидетельствования. За месяц состояние человека может измениться (обострение заболевания, травма и т.д.), поэтому справка действует недолго.
Что делать, если справка «просрочилась»:
Если сделка затягивается и справка стала недействительной — нужно получить новую. Процедура та же — повторный осмотр у психиатра и нарколога.
Рекомендация: Получайте справки за 2-3 недели до планируемой сделки, чтобы был запас времени, но справка ещё не просрочилась.
Конфиденциальность: кто может узнать о справке и её содержании
Один из главных страхов людей: «А не узнают ли все, что я ходил в ПНД/НД?»
Гарантии конфиденциальности:
1. Врачебная тайна
Согласно статье 13 Федерального закона № 323-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан», информация о факте обращения за медицинской помощью, состоянии здоровья и диагнозе является врачебной тайной.
Разглашение врачебной тайны — уголовное преступление (статья 137 УК РФ).
2. Справка выдаётся на руки только вам
Справку получаете только вы лично по паспорту. Никто другой (родственники, коллеги, третьи лица) не может получить вашу справку без вашего письменного согласия.
3. Информация в справке минимальна
В справке указано только:
- ФИО, дата рождения
- Дата освидетельствования
- Заключение: «Не состоит на диспансерном учёте у психиатра/нарколога»
Никаких диагнозов, подробностей о здоровье в справке нет.
4. Вы сами решаете, кому показывать справку
Справка — ваш личный документ. Вы можете предоставить её только тем лицам, которым считаете нужным (покупателю, банку, нотариусу).
Никто не может заставить вас публично разглашать информацию из справки.
Кто имеет право запросить информацию о постановке на учёт:
Без вашего согласия информацию могут запросить:
- Суд (по судебному запросу) — например, при оспаривании сделки
- Правоохранительные органы (по запросу в рамках уголовного дела)
- Военкомат (при призыве на военную службу)
Все остальные лица (работодатели, банки, частные лица) могут получить информацию о вашем здоровье только с вашего письменного согласия в виде справки, которую вы сами получаете и предоставляете.
Попадает ли информация о справке в «общую базу»?
Нет. Получение справки для сделки с недвижимостью не означает постановки на учёт и не фиксируется в каких-либо «общих базах».
Это разовое освидетельствование, информация о котором хранится в медицинской организации и защищена врачебной тайной.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли оспорить сделку, если у продавца были справки из ПНД и НД?
Теоретически — да, но практически это очень сложно. Наличие справок — сильный аргумент в пользу дееспособности продавца на момент сделки.
Чтобы оспорить сделку, наследникам нужно будет доказать в суде, что:
- Справки были получены незаконно (поддельные)
- Или состояние здоровья продавца резко ухудшилось между получением справки и сделкой
- Или справки не отражали реальное состояние здоровья
Это очень сложно и требует экспертизы.
Если я состою на учёте в ПНД/НД, могу ли я продать квартиру?
Да, можете. Постановка на учёт не означает недееспособности.
Однако вам не выдадут справку для сделки. В этом случае:
Вариант 1: Сняться с учёта (при стойкой ремиссии), затем получить справку
Вариант 2: Продавать недвижимость без справки, но покупатель должен быть предупреждён, и есть риск оспаривания сделки в будущем
Вариант 3: Пройти судебно-психиатрическую экспертизу по собственной инициативе, которая подтвердит вашу дееспособность на момент сделки
Нужна ли справка, если я покупаю квартиру, а не продаю?
Обычно нет. Справки чаще требуют от продавца, так как именно его дееспособность важна для законности сделки.
Исключение: Если вы берёте ипотеку, банк может попросить справки и от вас (как от заёмщика).
Сколько стоит получение справок в частной клинике?
В Москве: 2 000 — 5 000 руб. за обе справки (ПНД + НД)
В регионах: 1 500 — 3 000 руб.
В клинике «Терра»: от 3 500 руб. за обе справки
Можно ли получить справку за один день?
Да, в частной клинике — можно получить обе справки за 1 день (часто за несколько часов).
В государственных диспансерах — обычно 1-3 дня (зависит от очередей).
Что делать, если психиатр/нарколог отказал в выдаче справки?
Шаг 1: Уточните причину отказа (устно или письменно)
Шаг 2: Если отказ обоснован (состоите на учёте, есть заболевание):
- Пройдите лечение
- Добейтесь ремиссии
- Снимитесь с учёта (если состояли)
- Повторно обратитесь за справкой
Шаг 3: Если отказ необоснован:
- Обратитесь к главному врачу диспансера
- Пройдите освидетельствование в другой клинике
- При необходимости — обжалуйте отказ в суде
Можно ли получить справку «задним числом»?
Нет, нельзя. Справка выдаётся на момент освидетельствования. Датировать справку прошедшим числом — незаконно.
Нужна ли справка при дарении недвижимости?
Желательно, особенно если:
- Даритель пожилого возраста
- Дарение между не близкими родственниками
- Есть другие наследники, которые могут оспорить дарение
Логика та же, что и при купле-продаже: справка подтверждает дееспособность дарителя и снижает риск оспаривания.
Действует ли справка из одного региона в другом?
Да, действует. Справки из ПНД и НД действительны на всей территории России.
Альтернатива справкам: судебно-психиатрическая экспертиза
Если получить справки из ПНД и НД невозможно (человек состоит на учёте, но считает себя дееспособным), можно пройти судебно-психиатрическую экспертизу (СПЭ) по собственной инициативе.
Что это:
Судебно-психиатрическая экспертиза — это комплексное обследование психического состояния человека, которое проводится экспертами-психиатрами и завершается экспертным заключением.
Зачем это нужно:
Экспертное заключение имеет юридическую силу и может быть использовано в суде для подтверждения дееспособности.
Если впоследствии кто-то попытается оспорить сделку, ссылаясь на недееспособность, экспертное заключение будет сильным доказательством обратного.
Как пройти:
Шаг 1: Обратитесь в Центр судебной экспертизы или в учреждение, проводящее СПЭ
Шаг 2: Пройдите обследование (беседа с психиатрами, тесты, при необходимости — МРТ, ЭЭГ)
Шаг 3: Получите экспертное заключение
Срок: 2-4 недели
Стоимость: 15 000 — 40 000 руб.
Это сложнее и дороже, чем справка, но в некоторых случаях это единственный способ подтвердить дееспособность.
Рекомендации для продавцов и покупателей недвижимости
Для продавцов:
✅ Получите справки заранее (за 2-3 недели до планируемой сделки), чтобы не затягивать процесс
✅ Если вы пожилого возраста или имели проблемы со здоровьем — получение справок покажет вашу добросовестность и ускорит сделку
✅ Если состоите на учёте в ПНД/НД — сначала снимитесь с учёта (если это возможно), затем получайте справки
✅ Храните справки в надёжном месте — они действуют 1 месяц, и их могут попросить предъявить в любой момент до сделки
Для покупателей:
✅ Запрашивайте справки из ПНД и НД от продавца, особенно если:
- Продавец пожилого возраста (70+)
- Продавец ведёт себя странно
- Сделка происходит очень быстро
- Недвижимость дорогая
- У продавца есть наследники
✅ Проверьте подлинность справок:
- Справки должны быть на официальных бланках
- С печатями медицинской организации
- С подписями врачей
- Проверьте лицензию клиники (можно на сайте Росздравнадзора)
✅ Не принимайте просроченные справки (старше 1 месяца) — попросите получить новые
✅ При малейших сомнениях в адекватности продавца — настаивайте на нотариальном удостоверении сделки, где нотариус дополнительно проверит дееспособность
Когда обратиться за справкой из ПНД и НД
Запишитесь на получение справок в клинику «Терра», если:
- Вы планируете продавать недвижимость и вам нужны справки из ПНД и НД
- Вы берёте ипотеку, и банк требует справки
- Вы хотите получить справки быстро (за 1 день), без очередей, конфиденциально
- Вы не хотите ехать в государственные диспансеры
Не откладывайте получение справок на последний момент — процесс занимает время, и справки действуют всего 1 месяц.
Главное, что нужно запомнить
- Справки из ПНД и НД формально не обязательны для регистрации сделки в Росреестре, но часто требуются по инициативе покупателя, банка или нотариуса.
- Справки защищают обе стороны от оспаривания сделки в будущем, подтверждая дееспособность продавца на момент сделки.
- Осмотр у психиатра и нарколога занимает 15-20 минут, врачи проверяют отсутствие постановки на учёт и признаков психических расстройств/зависимостей.
- Получение справки НЕ означает постановку на учёт — это разовое освидетельствование, которое не фиксируется в диспансерном учёте.
- Срок действия справок — 1 месяц. Получайте их за 2-3 недели до планируемой сделки.
- Конфиденциальность гарантирована — информация о справке защищена врачебной тайной, справку видите только вы и те, кому её предоставите.
- Если вы состоите на учёте в ПНД или НД — справку не выдадут. Нужно сняться с учёта (при стойкой ремиссии) или пройти судебно-психиатрическую экспертизу.
- Справки можно получить в частной клинике за 1 день — быстрее, удобнее и конфиденциальнее, чем в государственных диспансерах.
Справки из ПНД и НД — это не формальность, а реальная защита ваших интересов при сделках с недвижимостью. Позаботьтесь о них заранее!
Получите справки из ПНД и НД в клинике «Терра»
Мы помогаем быстро и конфиденциально получить справки для сделок с недвижимостью.
Что мы предлагаем:
- Обе справки (ПНД + НД) в одной клинике за 1 день
- Осмотр опытных психиатра (стаж 39 лет) и нарколога (стаж 43 года)
- Без очередей, по предварительной записи
- Полная конфиденциальность
- Справки на официальных бланках с печатями и подписями
- Консультация по сложным случаям (если состояли на учёте, есть вопросы о дееспособности)
Стоимость:
- Обе справки (ПНД + НД): от 3 500 руб.
- Срок: 1 день (часто можно получить в день обращения)
6 филиалов у метро по Москве. Запись онлайн на сайте или по телефону.
Об авторах
Малкина Елена Евгеньевна
Врач-психиатр высшей категории
Стаж работы: 39 лет
Специализируется на диагностике и лечении психических расстройств, проведении психиатрических освидетельствований для различных целей (справки на оружие, водительские права, сделки с недвижимостью, медосмотры).
Имеет большой опыт работы с пациентами разных возрастов, включая пожилых людей с когнитивными нарушениями. Проводит оценку дееспособности, помогает в вопросах снятия с учёта в ПНД.
Знает все нюансы законодательства о психиатрической помощи, соблюдает врачебную тайну, уважительно относится к каждому пациенту.
Принцип работы: объективная оценка психического состояния, конфиденциальность, помощь в решении сложных ситуаций, понятные объяснения для пациентов и их родственников.
Суханов Владимир Викторович
Врач-нарколог высшей категории
Стаж работы: 43 года
Специализируется на диагностике и лечении алкогольной и наркотической зависимости, проведении наркологических освидетельствований для различных целей (справки на оружие, водительские права, сделки с недвижимостью, медосмотры).
Имеет большой опыт помощи людям в преодолении зависимостей, проведении реабилитации, снятии с учёта в НД. Использует современные методы лечения и поддержки пациентов.
Уважительно относится к каждому пациенту, соблюдает конфиденциальность, понимает сложность ситуаций, связанных с зависимостью.
Принцип работы: профессиональная оценка состояния пациента, конфиденциальность, помощь в лечении зависимостей и снятии с учёта, поддержка в сложных жизненных ситуациях.
Статья носит информационный характер. Имеются противопоказания. Необходима консультация специалиста.